Belangrijkste wijzigingen overdrachtsbelasting uitgelegd
Sinds 1 januari 2021 gelden voor de overdrachtsbelasting nieuwe tarieven en is er een zogenoemde “startersvrijstelling” ingevoerd. Zoals bij elke nieuwe regeling, bestonden er in de praktijk nog vele vragen. Recent publiceerde de Belastingdienst Vragen en antwoorden Startersvrijstelling (V&A). Hierin staan antwoorden op een aantal van deze vragen. De belangrijkste wijzigingen zetten we voor jou als financieel adviseur in dit artikel op een rij.
Wat zijn de nieuwe tarieven ook alweer?
Sinds 2021 gelden er voor de overdrachtsbelasting twee tarieven: een algemeen tarief van 8%, een verlaagd tarief van 2% voor woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt. Om in aanmerking te komen voor het tarief van 2% moet de koper bij de notaris verklaren dat hij de woning permanent wil gaan bewonen. Voor ‘starters’ op de woningmarkt geldt een vrijstelling. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet de koper jonger zijn dan 35 jaar en mag de waarde van de gekochte woning niet hoger zijn dan € 400.000 (bij leveringen tot 1 april 2021 was dit maximum nog niet van kracht). Daarnaast moet deze koper bij de notaris een verklaring ondertekenen dat hij nooit eerder van deze startersvrijstelling gebruik heeft gemaakt en dat hij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Wanneer is de woning een hoofdverblijf?
Uit de V&A blijkt dat het niet voldoende is als de koper bij de aankoop van de woning de bedoeling had om de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Hij moet er ook daadwerkelijk gaan wonen om het belastingvoordeel van het 2%-tarief of de startersvrijstelling te behouden. Maar hoe lang moet deze bewoning minimaal duren? De Belastingdienst geeft hiervoor geen strikte minimumtermijn, maar als vuistregel kan 6 maanden worden aangehouden. Een kortere periode is alleen acceptabel als iemand bijzondere omstandigheden kan aantonen, zoals een onvoorziene scheiding. De koper hoeft niet altijd direct in de woning te gaan wonen. Als de koper besluit de woning eerst te verbouwen en er pas na deze verbouwing gaat wonen, dan blijft het 2%-tarief of de vrijstelling in stand.
Is de startersvrijstelling verplicht?
Het gebruik van de startersvrijstelling is eenmalig. Daarom kan een koper jonger dan 35 jaar de vraag hebben of hij de startersvrijstelling mag bewaren tot de volgende (duurdere) aankoop of dat gebruik van de startersvrijstelling verplicht is. Voor deze kopers heeft de Belastingdienst goed nieuws: het gebruik van de startersvrijstelling is een keuze en niet verplicht.
Voorbeeld
Jimmy is 25 jaar en koopt voor € 170.000 een studio van 20 m2 in zijn geboorteplaats. De overdrachtsbelasting van € 3.400 kan hij door een schenking van zijn ouders gemakkelijk betalen. Hij heeft de ambitie om voor zijn 30e in een mooi vrijstaand huis te wonen. Hij besluit daarom de verklaring voor de startersvrijstelling niet te ondertekenen. Voor Jimmy geldt daarom bij de aankoop van zijn studio het 2%-tarief aan overdrachtsbelasting. Als hij voor zijn 35e een volgende woning koopt, kan hij alsnog gebruikmaken van de startersvrijstelling (mits de waarde van de nieuwe woning niet hoger is dan het gestelde maximum van € 400.000).
Wat geldt als aankoopbedrag bij een gezamenlijke aankoop?
Een andere vraag is of je de maximumwaarde van € 400.000 moet toetsen aan de waarde van de totale woning of van het gedeelte van de woning dat eigendom wordt van de individuele koper. De Belastingdienst geeft aan dat het om de totale woningwaarde gaat.
Voorbeeld
Op zijn 34e koopt Jimmy met zijn vriendin Karin (38) zijn droomhuis voor € 450.000. Ieder wordt voor de helft eigenaar. De aankoop van Jimmy (€ 225.000) voldoet op zichzelf aan de eisen voor de startersvrijstelling, maar omdat de totale waarde van de woning hoger is dan € 400.000, is de startersvrijstelling toch niet van toepassing.
Welk tarief is van toepassing bij gesplitst gebruik?
De Belastingdienst geeft uitsluitsel over de situatie waarbij een woning deels wordt verhuurd aan een derde persoon. Het 2%-tarief of de vrijstelling geldt dan alleen voor het bewoonde gedeelte. Voor het verhuurde gedeelte geldt het 8%-tarief. Als de koper het pand voor 90% of meer zelf bewoont, geldt het 2%-tarief of de vrijstelling voor de hele woning.
Bij de koop van een woon-winkelpand geldt het verlaagde tarief alleen voor het woongedeelte. Voor het bedrijfsgedeelte geldt het standaardtarief van 8%. Voor de grens van € 400.000 bij de startersvrijstelling wordt alleen de waarde van het woongedeelte in aanmerking genomen.
Welk tarief geldt bij een economische eigendomsoverdracht?
Om in aanmerking te komen voor het 2%-tarief of de startersvrijstelling moet de woning volgens de Belastingdienst juridisch overgedragen zijn bij de notaris. De zogenoemde economische eigendomsoverdracht, waarbij alle rechten en verplichtingen met betrekking tot de woning worden overgedragen maar niet het juridisch eigendom, is niet voldoende. Voor een koper die alleen economisch eigenaar wordt, geldt dus het 8%-tarief.
Wie is de belastingplichtige?
Volgens de Belastingdienst is de belastingplichtige de verkrijger die in de notariële akte van levering genoemd staat. Als een woning na de aankoop in een gemeenschap van goederen valt, wordt de ander via de gemeenschap juridisch wel mede-eigenaar, maar voor de overdrachtsbelasting geen verkrijger.
Voorbeeld
Valentina (37) koopt een woning van € 300.000 om er samen met haar vrouw Suzette (34) in te gaan wonen. De eigendomsakte wordt alleen op naam van Valentina gezet. Suzette wordt, doordat zij in algehele gemeenschap getrouwd zijn, mede-eigenaar van de woning. Voor de overdrachtsbelasting verkrijgt Valentina nu de hele woning en is het 2%-tarief van toepassing. Als Suzette als verkrijger van de gehele woning in de eigendomsakte genoemd was, was zij verkrijger geweest en was mogelijk de startersvrijstelling op de gehele verkrijging van toepassing geweest. In dat geval waren Valentina en Suzette dus helemaal geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Valt de verkrijging van een stuk grond bij het huis ook onder het verlaagde tarief?
Bij het bijkopen van een stuk grond hangt het percentage overdrachtsbelasting af van het moment van de verkrijging. Als de aankoop van het stuk grond op dezelfde dag plaatsvindt als de aankoop van de woning, dan geldt het 2%-tarief of de startersvrijstelling ook voor het stuk grond. Is dit niet het geval, dan geldt het 8%-tarief.
Bij de verkrijging van een stuk grond om een woning op te bouwen waar sprake is van verschuldigde overdrachtsbelasting en geen btw, is volgens de Belastingdienst de fase van de bouw op het moment van de overdracht van belang. Is de fundering nog niet gelegd, dan is er voor de overdrachtsbelasting nog geen sprake van een woning en geldt het standaardtarief van 8%. Ligt de fundering er wel, dan is het 2%-tarief van toepassing.
Tijdig deskundig advies voorkomt verrassingen achteraf
In deze Vragen en antwoorden Startersvrijstelling geeft de Belastingdienst op een aantal praktijkvragen duidelijkheid. Op één van de belangrijkste vragen, namelijk het risico van het opleggen van een hogere aanslag achteraf, bestaat nog veel onzekerheid. Bij een aankoop kort voor een scheiding kan dit achteraf de nodige problemen tussen de (ex-)partners veroorzaken. Het is daarom belangrijk dat jij als adviseur je scheidende klant hierover deskundig informeert. In het convenant leg je samen met jouw klant afspraken over een mogelijke naheffingsaanslag vast. Op die manier voorkom je waar mogelijk problemen achteraf.