Uniforme overdrachtsbelasting: 3,7% met of 2,8% zonder startersvrijstelling
Een uniform tarief voor de overdrachtsbelasting zou volgens berekeningen van het kabinet uitkomen op 3,7% met behoud van de startersvrijstelling, of 2,8% zonder. In beide varianten daalt het tarief voor vastgoedbeleggers en betalen doorstromers meer. Een besluit is nog niet genomen.
Staatssecretaris Eelco Eerenberg (Financiën) heeft de twee varianten uitgewerkt in een Kamerbrief van 16 oktober. Volgens hem is de overdrachtsbelasting door opeenvolgende wijzigingen steeds ingewikkelder geworden. Inmiddels kent de belasting vier tarieven en een vrijstelling voor starters. Uniformering zou de uitvoering voor de Belastingdienst en het notariaat eenvoudiger maken, maar de uitwerking verschilt voor kopers aanzienlijk.
Starters en doorstromers
Bij een uniform tarief van 3,7% blijft de startersvrijstelling bestaan. Kopers die aan de voorwaarden voldoen, blijven dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Doorstromers, die momenteel 2% betalen voor een woning die zij zelf gaan bewonen, krijgen te maken met een verhoging naar 3,7%.
In de tweede variant verdwijnt de startersvrijstelling en geldt een tarief van 2,8%. Dat betekent dat ook starters die nu zijn vrijgesteld overdrachtsbelasting moeten betalen. Bij een woning van € 400.000 gaat het om € 11.200. Omdat kopers in beginsel maximaal 100% van de woningwaarde kunnen financieren, moeten zij dat bedrag zelf opbrengen.
Het kabinet verwacht dat sommige starters hierdoor langer moeten sparen voordat zij een woning kunnen kopen. Ook in deze variant stijgt het tarief voor doorstromers, van 2% naar 2,8%. Volgens de staatssecretaris heeft een hogere overdrachtsbelasting in het algemeen een negatief effect op de doorstroming op de woningmarkt.
Lagere belasting voor vastgoedbeleggers
Voor beleggers en kopers van bedrijfsvastgoed betekenen beide varianten juist een forse tariefverlaging. Voor beleggingswoningen geldt momenteel 8% overdrachtsbelasting. In het Belastingplan 2027 is al voorgesteld dit tarief te verlagen naar 7%. Bij uniformering zou het tarief verder dalen naar 3,7% of 2,8%. Voor bedrijfsvastgoed en andere niet-woningen geldt momenteel een tarief van 10,4%.
Een lager tarief kan volgens het kabinet investeringen in huurwoningen en de transformatie van leegstaande bedrijfspanden aantrekkelijker maken. Voor nieuwbouwwoningen is meestal btw verschuldigd in plaats van overdrachtsbelasting. Een lager tarief werkt daarom indirect door in de waarde van nieuwbouwhuurwoningen voor beleggers. De gevolgen voor de woningmarkt zijn in de praktijk overigens niet eenduidig. De staatssecretaris merkt op dat de effecten slechts gedeeltelijk zijn onderzocht en dat voor de Kamerbrief geen aanvullend empirisch onderzoek is verricht.
Middenhuurvoorraad
In een recente doorrekening onderzocht SEO Economisch Onderzoek onder meer een uniform tarief van 3,6%, met behoud van de startersvrijstelling. In dat scenario stijgt het aandeel rendabel te bouwen middenhuurwoningen met 0,7 procentpunt. In de bestaande voorraad stijgt het aandeel middenhuurwoningen dat rendabel kan worden verhuurd met 2,1 procentpunt.
Dat betekent volgens SEO niet automatisch dat de middenhuurvoorraad groeit. Het berekende effect op de voorraad tot 2035 is neutraal tot licht negatief, al acht SEO een licht positief effect eveneens mogelijk. Bij beide varianten blijft overigens het afzonderlijke tarief van 4% voor bepaalde vastgoedaandelentransacties bestaan.
Honderden miljoenen minder opbrengst bij invoering
Hoewel beide varianten structureel budgetneutraal zijn berekend, verwacht het kabinet door anticipatiegedrag aanvankelijk een forse belastingderving. Bij invoering in 2028 gaat het bij een tarief van 3,7% met startersvrijstelling om € 302 miljoen in 2027 en € 342 miljoen in 2028. Bij 2,8% zonder startersvrijstelling bedraagt de geraamde derving respectievelijk € 282 miljoen en € 284 miljoen. Vanaf 2029 zouden beide varianten budgetneutraal zijn.
Minder werk voor Belastingdienst
Uniformering kan de Belastingdienst personele besparingen opleveren. Sinds 2020 is voor werkzaamheden rond de verschillende tarieven 38 fte geclaimd, waarvan ongeveer de helft samenhangt met de startersvrijstelling. Volgens de Belastingdienst vormt dit een indicatie van de maximaal mogelijke structurele besparing, mits de werkzaamheden daadwerkelijk vervallen en de vrijstelling wordt afgeschaft.
Een eventuele besparing ontstaat pas geleidelijk, omdat toezicht op eerdere overdrachten nodig blijft. De precieze gevolgen moeten uit een uitvoeringstoets blijken. Volgens de Belastingdienst is een structurele aanpassing op zijn vroegst per 1 januari 2028 uitvoerbaar. De KNB geeft aan de benodigde aanpassingen tegen die tijd te kunnen doorvoeren, mits wijzigingen tijdig worden gecommuniceerd.
Bron: Accountancy Vanmorgen